Devenir propriétaire, c’est découvrir une nouvelle fiscalité jusqu’alors inconnue : la fiscalité de l’immobilier. Si chaque année les contribuables français doivent déclarer les revenus perçus de leur activité professionnelle, les propriétaires doivent également chaque année passer par la case paiement pour leurs possessions immobilières. Que ce soient les différentes taxes, les plus-value sou l’IFI, focus sur l’état et sa fiscalité pour l’immobilier.
Comment fonctionne la fiscalité de l’immobilier ?
La fiscalité de l’immobilier est complexe. Si vous pensez investir dans l’immobilier et simplement percevoir vos revenus, vous vous trompez ! Taxes, impôts et déclaration d’impôt : l’investissement immobilier nécessite une rigueur de tous les instants et peut être même décourager certains d’entre vous.
Les taxes pour les propriétaires
La possession d’un bien immobilier peut vous rendre redevable de deux taxes : la taxe d’habitation et la taxe foncière.
La taxe foncière
Que vous soyez propriétaire résidant ou non, que le bien soit votre résidence principale, secondaire, un investissement immobilier ou encore un logement étudiant loué, vous êtes redevable de la taxe foncière. Cette dernière est un impôt local, dû par tous les propriétaires d’un bien immobilier, qu’il soit bâti, on parle alors de taxe foncière sur les propriétés bâties, ou non bâti (terrain, voies privées, etc.).
La taxe d’habitation
À la différence de la taxe foncière, tous les propriétaires ne sont pas concernés par la taxe d’habitation. Comme son nom l’indique, elle est due par l’occupant du bien immobilier. Donc, si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, vous serez donc redevable des deux taxes : coup double ! Cette accumulation de taxes est une autre raison à la peur de certains de passer le pas et devenir propriétaire. Le calcul coûts / avantages peut être trop déséquilibré pour certains.
Attention également si vous êtes propriétaire-bailleur : la taxe d’habitation est due par l’occupant au 1er janvier. La première année de location, vous pouvez donc être redevable si vous ne louez pas dès le 1er janvier. Idem si vous avez une vacance locative entre deux années.
L’imposition des revenus
Il s’agit sûrement du nerf de la guerre lors d’un investissement : l’imposition des revenus locatifs, également nommé revenus fonciers. Dès que vous percevez un loyer en tant que propriétaire-bailleur, vous devez le déclarer à l’Administration fiscale. La fiscalité dépendra toutefois du type de location que vous effectuez :
- Si vous louez votre bien meublé, les revenus doivent être déclarés en régime BIC, Bénéfices industriels et commerciaux ; selon le montant perçu, le contribuable peut déclarer ses revenus au régime réel ou micro-BIC, dans ce dernier cas il pourra bénéficier d’un abattement sur 50 % des revenus. Il ne sera donc imposé que sur les 50 % restants. Si les revenus sont déclarés au régime réel, l’investisseur pourra déduire les charges de ses revenus et ainsi réduire l’assiette d’imposition. Le régime réel s’applique automatiquement dès lors que vous déclarez plus de 72 600 € par an de revenus liée à l’activité de loueur. Dans le cas contraire, le régime micro-BIC s’applique, mais l’investisseur peut faire une demander pour être imposé au régime réel.
- Si vous louez votre bien en location nue, deux régimes fiscaux s’appliquent également : le réel et le micro-foncier ; le régime réel s’applique dès lors que les revenus fonciers dépassent les 15 000 € par an. Dans le cas du régime réel, vous pourrez déduire certaines charges, tandis que dans le cas du régime micro-foncier, vous pourrez bénéficier d’un abattement sur les revenus à hauteur de 30 %.
La taxe sur la plus-value à la revente
Il s’agit d’un des impôts les moins pris en compte par les investisseurs. En règle générale, l’accent est mis sur générer des revenus fonciers et donc gérer leur imposition, ou en encore sur l’avantage fiscal d’un dispositif de défiscalisation permettant de réduire son impôt. On néglige donc souvent la fiscalité à la revente du bien et pourtant, elle peut être très forte ! Dans le cadre d’un investissement dans une zone tendue, à forte demande locative, où les biens à vendre sont très recherchés, il peut être facile de vendre son bien plus cher que ce qu’on l’a acheté, notamment si des travaux d’amélioration ont été effectués. Mais si la revente de votre résidence principale n’est pas sujette à la taxe sur la plus-value immobilière grâce à un abattement spécial, ce n’est pas le cas pour votre investissement immobilier ! Et les abattements sont peu nombreux, ou progressifs. Attention donc à bien prendre en compte cette taxe avant de vous lancer !
L’état encourage l’investissement avec la défiscalisation immobilière
L’une des problématiques principales de l’État est la lutte contre la crise du logement. Afin de répondre à cela, le gouvernement a mis en place des dispositifs de défiscalisation immobilière qui permettent de réduire votre impôt et donc votre fiscalité. Que ce soit par l’intermédiaire du dispositif Pinel, de la loi Malraux, de la loi Denormandie et bien d’autres encore, les investisseurs ont toute une panoplie de dispositifs pour réduire leur fiscalité tout en investissant dans l’immobilier. Il existe également d’autres mécanismes et statuts dans les astuces pour payer moins d’impôt, tels que la LMNP et le déficit foncier, qui font bénéficier d’abattement ou d’une réduction de l’impôt sur le revenu.
Toutefois, même si vous bénéficiez d’une réduction d’impôt, les revenus fonciers perçus sont à déclarer chaque année et donc également soumis à une imposition. De plus, si vous revendez votre bien immobilier locatif plus cher que le prix d’achat, vous devrez aussi vous affranchir de la taxe sur la plus-value immobilière. Si le dispositif de défiscalisation vous permet de réduire votre impôt à première vue, il convient de bien faire le point sur votre situation avant d’investir pour vous éviter une mauvaise surprise avec les revenus fonciers ou à la revente.
Conclusion : devenir propriétaire a un coût
La fiscalité de l’immobilier est complexe, ce qui en fait un des arguments pour rester locataire. En effet, si être locataire c’est donner tous les mois un loyer à un propriétaire-bailleur, cela revient également à faire des économies. Exit ainsi la taxe foncière, mais également toutes les charges de maintien en l’état du bien (ravalement de façade, changer le ballon d’eau chaude ou la chaudière, etc.). Et encore, devenir propriétaire pour un investissement locatif n’est pas non-plus intéressant : l’imposition sur une potentielle plus-value à la revente d’un bien, l’imposition des revenus fonciers, etc. Cela représente beaucoup de fiscalité qui peut déteindre sur votre rendement.
Il est possible d’investir dans l’immobilier sans toutes ces problématiques, notamment par l’intermédiaire des placements dits en « pierre-papier », tels que la SCPI. Si toutefois vous devriez subir l’imposition des revenus fonciers, vous ne serez pas concerné par les taxes foncières et autres taxes et imposition.