La rentrée 2024 s’annonce difficile pour les étudiants candidats à la location, surtout dans les grandes métropoles comme Paris, Marseille ou Toulouse qui possèdent un marché locatif ultra tendu. Face à la pénurie de logements et à la hausse des loyers, il est essentiel de bien préparer son dossier de locataire et d’éviter les pièges qui pourraient compromettre ses chances de trouver le bien de ses rêves. Retrouvez tous nos conseils pour constituer le meilleur dossier locataire possible pour la rentrée 2024 !
Un marché de la location sous haute tension
Selon la première édition de l’Observatoire Guy Hoquet, le nombre de biens proposés à la location a continué de baisser au premier trimestre 2024 : -10,1 % en Île-de-France, -3,3 % en Bourgogne-Franche-Comté, -4 % au niveau national. La pénurie est encore plus forte pour les logements vides : -18,3 % en Île-de-France, -11,3 % dans les Hauts-de-France, -9,6 % en Provence-Alpes-Côte d’Azur. À cela s’ajoute la décision de nombreux propriétaires de retirer leurs biens de la location vide pour les proposer en location saisonnière pendant la période des Jeux olympiques, qui se dérouleront du 26 juillet au 11 août 2024 à Paris et dans d’autres villes comme Nice.
Face à cette offre réduite, la demande reste forte, notamment de la part des étudiants, qui représentent environ 30 % des locataires en France. Le résultat ne s’est pas fait attendre : les loyers augmentent dans toutes les régions, malgré leur encadrement en vigueur dans la plupart des communes situées en zone tendue. La hausse est cependant moins importante dans les régions aux loyers déjà très élevés (25 euros le mètre carré en Île-de-France, 16,70 euros en Provence-Alpes-Côte d’Azur). À Bordeaux, la progression dépasse les 5 %, à Strasbourg et à Toulouse, 4 %, à Lille, 3 %.
À Paris, l’encadrement des loyers a réduit, entre juillet 2019 et juillet 2023, le niveau moyen des loyers de 768 euros par an (64 euros par mois), selon l’étude réalisée par le Cesaer et SeLoger. “Il a permis d’éviter en moyenne une hausse de 4,2 % et même de 6,2 % pour les studios” précise Martin Regnaud de SeLoger. Pendant cette période, le loyer mensuel moyen constaté dans les annonces a été de 1 469 euros. Sans cette réglementation, “celui-ci aurait atteint 1 533 euros”.
Près de 40 % des propriétaires n’auraient pas respecté l’encadrement entre juillet 2022 et juillet 2023 : 48,2 % pour les meublés, 29,3 % pour les locations vides. Ils sont plus nombreux dans le centre et le nord-est de Paris que dans les autres arrondissements. Cette étude, qui est destinée à conforter le dispositif dont la durée d’expérimentation court seulement jusqu’en 2026, passe toutefois sous silence son impact sur l’offre de locations, principale cause de la hausse des loyers.
Comment constituer un bon dossier de locataire ?
Un dossier de locataire est un ensemble de documents qui permet de postuler en tant que futur locataire auprès de propriétaires de biens immobiliers souhaitant les proposer à la location. Le dossier de locataire sert donc à se faire connaître et à mettre en valeur son profil : c’est l’équivalent d’un CV avec lettre de motivation pour postuler à une offre d’emploi.
Le but est d’être sélectionné par le bailleur au milieu d’une multitude d’autres candidatures. Aussi, le dossier doit présenter des éléments solides quant à sa situation financière.
Un bon dossier de locataire est un dossier sérieux et bien présenté. L’ensemble doit donc être bien ficelé et complet. Idéalement, le dossier présente un ou des locataires bénéficiant d’une stabilité financière et d’emploi.
Mais tous les experts immobiliers vous le diront : le plus important consiste à jouer sur la rapidité en visitant les biens qui vous intéressent avec le dossier clé en main à remettre immédiatement au propriétaire en cas de coup de cœur.
Pour constituer un bon dossier de locataire, il faut respecter la liste des documents obligatoires fixée par un décret du 5 novembre 2015. Il s’agit de justificatifs d’identité, de domicile, de situation et de ressources, aussi bien pour le candidat locataire que pour son éventuel garant. Il est usuel de faire des copies de ces documents (ou de les numériser en cas de dossier numérique). Sachez cependant que le propriétaire est en droit d’exiger qu’on lui présente le ou les originaux. En outre, tout document rédigé en langue étrangère doit être traduit en langue française.
En plus des documents obligatoires, il peut être judicieux de fournir des documents complémentaires pouvant mettre sa candidature en valeur. Par exemple, une lettre de recommandation d’un ancien bailleur, un relevé de compte bancaire, un certificat médical attestant de l’absence de maladie contagieuse, etc. Il faut toutefois veiller à ne pas en faire trop, ni à fournir des documents trop personnels qui pourraient porter atteinte à sa vie privée.
- En savoir plus sur nos conseils pour constituer un dossier de location.
Quels sont les pièges à éviter ?
Face à la concurrence, certains candidats à la location peuvent être tentés de mentir ou de tricher sur leur dossier. On les arrête de suite : c’est une mauvaise idée, qui peut avoir des conséquences graves. En effet, le bailleur peut vérifier la véracité des informations fournies, notamment en contactant les employeurs, les banques ou les anciens bailleurs. S’il découvre un mensonge, il peut refuser la candidature, voire annuler le bail si celui-ci a déjà été signé. Il peut également demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Un autre piège à éviter est de se laisser abuser par des offres trop alléchantes. Certains propriétaires indélicats peuvent profiter de la détresse des candidats pour leur proposer des logements insalubres, non conformes aux normes de sécurité ou de décence, ou encore situés dans des zones à risque. Il faut donc être vigilant et se renseigner sur le bien avant de le visiter, en consultant par exemple le diagnostic de performance énergétique, le plan de prévention des risques naturels ou le règlement de copropriété.
Il faut également se méfier des annonces qui demandent des frais de dossier, des avances de loyer ou des dépôts de garantie excessifs, qui sont souvent le signe d’une arnaque.
Dans tous les cas, éviter de se précipiter sur le premier logement venu, sans prendre le temps de comparer les offres et de négocier les conditions du bail, est souvent bénéfique. Il faut savoir que le loyer, les charges, la durée du bail, le montant du dépôt de garantie, les modalités de révision du loyer ou encore les clauses particulières sont des éléments qui peuvent faire l’objet d’une discussion entre le bailleur et le locataire. Il faut donc se renseigner sur les prix du marché, les droits et les obligations de chacun, et ne pas hésiter à faire valoir ses arguments pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix.
Trouver un logement à la rentrée 2024 n’est pas une mince affaire, mais ce n’est pas impossible. Il faut simplement être bien préparé, bien informé, bien organisé et… avoir de la réussite : être présent au bon endroit et au bon moment afin de saisir la bonne opportunité !